부동산 관련 잘 정리된 질문과 답변 글 .....

 

요즘 제가 개인사정으로 글을 쓸만한 상황이 안됐는데; 최근 제게 쪽지를 보내주신 분들의 질문이 비슷비슷해 질문들에 대한 대한 답글로 갈음하고자 합니다.

 

Q: 서울의 아파트값이 엄청 비싼데, 앞으로 더 오를까요?

 

A: 장기적으로 오를 거고 단기적으로 내릴 겁니다.

그리고 오른다 하더라도 금리인상기를 거치고 나면 투자가치는 떨어지지만 자산배분으로서의 효과와 가치는 매우 커질 겁니다. 세부적으로 말하면;

 

A1. (장기적으로 보면) 당연히 오릅니다.

경제성장에 따른 금리상승분 만큼 지역에 따라 물가상승분 만큼 오릅니다. 상승폭이 문제일 뿐.

 

A2. 아무리 늦어도 2028년부터는 떨어집니다.

수요와 공급의 원리에 따라 일어날 수밖에 없습니다. 현재 진행 중인 공급대책이 모두 무산되지 않는 한, 절반만 수행되더라도 지난 MB정부 공급량과 맞먹습니다. 비슷한 위치고요. 그래서 죽어라 막고 지자체의 삽질로 딜레이 되고 있지만 진행되서 공급되는 그 순간 수요공급의 원리에 따라 당연히 떨어집니다.

 

공급은 신도시나 아파트가 분양까지 걸리는 평균 기간이 81개월, 6.7년이고, 정부가 신속행정해도 4년 걸립니다. 아무런 소송이나 이런 거 없을 때 기준이죠.

그래서 현 정권의 공급정책의 결과물은 빠르면 다음 정권 중후반부터 나옵니다. 지난 정권이 집값 상승을 위해 2014년 9월부터 2017년까지 공급을 중단했던 약 30만호 가량의 공급 부족이 현재의 집값상승의 원인인거고, 정부가 공급에 문제 없다는 건 현 정권의 공급계획을 말하는 겁니다.

 

시장 전문가들이 그래서 '정부'라는 말로 이야기하는 거고 이 단기적 공급부족을 해결하기 위해 저금리로 인해 폭등한 집값을 상단에서 매매하고 이를 활성화하기 위한 상속/증여/양도세 완화 등 다주택자를 위한 세제혜택만이 이 30만호의 부족분을 메울 수 있다고 진단하고 있습니다.

 

문제는 그들도 인정하는 거품 잔뜩 껴서 투자자산으로서의 매력은 떨어지고 안전자산으로서의 가치만 남은 집을 구입할 사람들이 그럼 자산형성의 기대이익이란 게 존재할 지, 그 존재할 마지막 여지 조차 금리상승이라는 이자부담과 보유세 부담으로 사라질 상황인데요. 그러니 정부는 집 사지 말라고 말할 수밖에 없습니다.

 

그리고 여기에 +@가 2가지 있습니다.

A2-1. 금리인상과 노령화로 인한 상속문제. 금리인상은 이미 조짐만 보여도 갭투자가들이 불안에 떨며 손절 중이고 이걸 받아 먹고 있는 지금이 ‘패닉바잉’이란 게 소위 부동산의 신으로 불리는 박원갑, 채상욱 등 시장 친화 전문가들이 하는 말입니다. 저기 이상한 선대인 이런 사람이 하는 말이 아니라 정말 부동산 투자 시장 플레이어들의 컨설팅 전문가들이 하는 말예요. 앞에 '전제'를 꼭 듣고 들으시면 납득하실 겁니다. 거짓말은 안합니다.

 

A2-2, 여기에, 베이비부머 1세대가 금치산자가 되는 그 순간, 그들이 요양병원을 가자마자 그들이 그들의 부모에게 노무현 당시 했던 그 짓거리를 그들이 당할 거기 때문에 상속관련한 매물들이 나오게 됩니다.

시계를 돌려보면, 지금 요양병원에서 시체취급 받고 버려져 있는 그 분들의 노후를 위해 정부가 역모기지론(주택연금)을 도입하려 했었습니다. 그 당시 자기들이 모실 테니 팔지 말라고 했다 나이드시니 버리고 금치산자로 만들어 집뺏고 요양병원에 쳐넣고 그거 팔아 신도시 미분양 역세권 아파트 사서 적지 않은 돈을 번 뒤 자영업자 갑질 해대며 살다 은퇴해 기초노령연금 받기 시작한 게 베이비 부머 1세대입니다.

 

이들이 소득은 없어 가난하다지만 ‘자산은 많은데’ 자식 직장건강보험 밑에 들어가 통계에 왜곡되어 있던 걸 발견한 게 2018년의 일이죠. 이들이 다주택자 250만명의 주요 축이고요. 이들이 자식에게 처음 금치산자 민사소송대상이 되는 첫 시기가 저 시기입니다. 지금 팟캐에 상속 관련 신탁 어쩌고 나오며 인기 끄는 게 괜한 말이 아닙니다.

 

A3. 그럼에도 서울 특정 지구는 오릅니다.

이유는 서울이 국제도시화되었기 때문입니다. 지금도 대림안산외에도 이미 외국 시니어 개발자 및 근로자들이 대기업 파트타이머나 프로젝트로 들어와 일하는 지역들(월곡/안양/구로) 외에도 고소득자의 내수동, 대치(타워팰리스1차가 아람코 엔지니어 사택으로 쓰입니다)등 한국인이 아니어도 수요가 많습니다.

 

괜히 사모펀드가 삼성역/강남구청역 근처에 구축 아파트 한동을 사서 리모델링해 유학생 대상으로 쓴다는 게 아닙니다. 서울 남부소재 모 대학 중국유학생이 어이 없는 본동 월세가격에 분노해 목동아파트 한동(한채 아니고 한동)사려다 실패한 게 아닙니다. 그만큼 한국의 반외국인 정서로 인한 거주환경은 열악한데 이 외국인들이 가진 돈이 너무 많습니다.

 

한국 월세임대업자들이 지방에서 올라온 한국학생에게만 열악한 환경에 높은 월세 받는 거 아닙니다, 중국외에도 대부분의 유학생들이 자국에서 한 재산 가진 집 자식들이라 투자 가능하고 장기 거주하기 위해 집을 구매하고자 하는 니즈는 대단히 큽니다.

 

법 외의 사회적 규제장벽에 막힌 걸 정부가 유화적 제스처 한번만 나와도 일시불 구매 가능한 집단이 최소 10만 최대 15만명입니다. 그 결과로 뉴스에 나오는 안산사례처럼 빌라 미분양/매물이 한방에 사라진 게 이상한 일이 아닙니다.

 

A4. 한국도 예외가 아닌 대도시 쏠림 현상이 집값을 올릴 겁니다.

앞으로 일자리가 더 창출되는 4차 산업, 고학력 집단의 서울거주 선호현상은 울산 같은 고소득 도시 조차 더 이상 R&D인력을 잡지 못하는 소위 용인벨트형성으로 증명되었습니다. 아무리 혁신도시고 머고 지방직 공무원 그 이상의 성공을 원한다면 서울로 올라옵니다. 지방 유지들의 자식뿐 아니라 고소득 중산층들의 자식과 그 부모들까지요. 이게 이미 서울 집값 상승의 주요요인으로 나왔습니다.

 

A4-1. 이 수요를 받아주는 두 가지 요소가

- 저금리에서 고금리로 바뀌더라도, 그 이상의 경제성장을 하는 이상 많은 수의 갭투자자들, 시장 친화적 전문가들이 부르는 실거주목적 투자자들이 ‘직장을 유지한다’는 전제 아래 금리변동폭을 견딜 수 있을 정도의 경제력을 가지고 있습니다. 1가주 2주택 정도는 가볍게 부담하는 수출주도 대기업 직군 맞벌이 부부의 소득과 이들의 부모가 주는 약간의 도움 만으로도 금리충격은 견딜 수 있는 범위입니다. 그 이하가 쫓아가다 무너지는 걸 경계하는 거지 이들은 버팁니다. 직장을 다니는 한 말이죠.

 

- 문제는 이들이 버티면 버틸수록 3-4인 가족 거주 목적의 대단지 아파트(소위 초품아)의 가격방어능력은 강남을 버금갑니다. 그게 마용성입니다. 즉, 서울 주요 포인트들은 강남에 버금가는 가격방어력을 가지게 됩니다.

 

A5. 여기에 불을 더 지르는 게... 서울 구축 노후화에 따른 재건축이슈입니다.

이게 오해들이 있는데 박원순의 서울시도 재건축에 적극적이었습니다. 단지, MB뉴타운 지정 뒤 이미 부서진 예정지역의 조합장들 비리 문제로 멈추거나 나항 중인 재건축 예정지구단지들을 먼저 진행해야만 서울의 SOC가 감당할 수 있고 MB당시의 전세대란이 일어나지 않기 때문에 조율해왔던 겁니다. 심리랑 현실이 다르기 때문에 막은 건데 이 부분은 언론과 건설사, 부동산 투기꾼의 답합으로 가짜뉴스나 다름없는 내용이 퍼지고 그걸 믿고 있는 겁니다.

 

용적율 높이면 지하철 없이 유동량 감당되요? 9호선 지옥철은 남의 나라 이야기고, 평균 47분 컷 신도시(다산/남양주)가 2시간 걸리는 게 장난인가요. 그럼 그 도로 나중에 내면 지금 보상가지고 무한 소송전 벌이는 건 어찌 감당하고요? 그거 다 고려해서 차근차근 하는 겁니다. MB-503년간 재건축 쳇바퀴된 걸 수습한다고 개고생 중입니다. 이걸 외면했고 행정실패로 인해 3기 신도시 중 과천과 남양주 쪽이 멈춘 게 지역이기주의 때문 만은 아닙니다. 진짜 교통지옥이예요.

 

다시 재건축으로 돌아와, 이렇게 서울 아파트의 노후문제는 심각해 박원순시장이 문재인 정부 정책기조를 흔드는 결정을 했을 정도로 재건축은 서울의 주요 정책입니다. 이 용적율 상승과 별개로 위의 A4의 쏠림수요를 여기서 감당해버리게 되면서 기대 가격이 실질 가격이 될 가능성이 높습니다. GTX가 아니라 기존 지하철 노선의 공공재개발로 생길 아파트가 더 비싸질 거란 거죠. 투자가치가 있을 지는 의문이지만 얘네도 장기적으로는 오를 겁니다.

 

728x90

내가 살 집에 대한 판단과 집값 상승은 다른 이야기입니다.

무조건 자기 근무지 등 어메니티 근처의 1가구는 디폴트입니다. 그 이후 대출금 상환과 함께 학군 문제 등으로 이사하는 7.8년 정도 때 어디로 어떻게 갈 지에 대한 고민을 해야 한다고 생각해요.

 

부동산 예측은 지금 하는 말을 듣는 게 아니라 대출만기 상환 뒤 세금문제 해결과 이사갈 집의 예상가격대, 나의 상황(아이/직장, 추가대출여력)인거지 이 종합판단과 예측을 남이 해줄 수 있는 것도 아니고 사실 1주택자들에게 금리인상인하가 그렇게까지 중요하지 않습니다.

 

정말 중요한 건 503정권의 최경환의 2014대책같은 미친 공급중단정책, 이번 2.4대책과 같은 x2 공급대책에 따른 10년 뒤 내 집값의 예상 상승폭이 되겠죠. 왜냐면 저 10년 뒤 3기 신도시 대출금 갚았는데 기존 지하철 라인 대단지 그리고 서울 외곽지역 예를 들어 상계 주공 등이 재건축으로 대규모 공급되면 지금 기대하는 차익실현이 얼마나 될까요?

 

그래도 3기 신도시 분양 받는 게 좋을까요? 아니면 상계 주공에서 버티는 게 좋을까요? 그런데 그 기간 동안의 내 삶의 행복과 만족도, 내 아이의 나이에 맞는 교육환경 등 정말 지극히 개인적이고 매우 삶의 중요한 부분들은요? 이 모든 게 결정에 관여합니다.

 

단순히 집값으로 이야기하는 분들은 집 안사신 분이거나 집 사서 다 결정됐으니 그냥 투덜대는 거죠. 예측은 지극히 개인의 상황에 맞춰할 수밖에 없고 누구도 그 결정에 문제제기 할 수 없습니다.

 

주변 말에 흔들리지 말고 내 삶을 내 뜻으로 결정하시기 바랍니다.

 

서울 20평대 아파트 팔고 오송신도시에 대형 평형 아파트 사고 아이들 키우면서 본인은 아침 통근KTX타고 출퇴근해 결국 저녁사회생활포기로 승진도 함께 포기하는 거 누가 머라 할까요? 내 포기에 따라 승진은 안되지만 정년 보장이 될 경우, 이 직장생활동안 크는 아이들의 성장과 학업문제, 가정평화는요? 진짜 종합적 판단을 해야 하는 게 의식주입니다.

 

q. 아파트 투자나 토지 투자다 이제 소득환수가 될까요?-국토보유세or지대개혁?

하려면 지금도 합니다만 안될 겁니다. 기본적으로 미래에 대한 불확실성에 따른 요인, 헌법에 보장된 1주택자 보호이슈로 지금도 약 22%정도의 이익은 보장해주고 있습니다. 대신 보유세가 좀 강화되고 세원이 투명해진 것뿐이거든요.

 

이게 갑자기 나온 이야기가 아니고 92년 노태우김영삼정권의 토지공개념 도입과 함께 과세를 위해 주택정보전산화작업, 김영삼김대중정권의 행정업무/부동산등기 전산화작업을 한 결과가 노무현 정부때부터 시작된 인터넷등기열람시스템입니다.

즉, 정부가 한국 부의 75%를 차지하는 부동산과 FIU를 통해 해외/국내 금융정보를 드디어 파악하게 된 게 노무현때라 종부세를 도입하게 된 겁니다.

 

물론, 범죄적 수익에 대해서는 김대정 정권 당시 신한국당과 민주당이 힘을 합쳐 김대중 정부의 과거기록 조회에 따른 개혁을 막고 소위 3홍의 난을 만들어 식물대통령으로 만들어 버렸지요. 이후의 부동산 불로소득, 투자소득의 핵심은 세제감면, 취득후 용도변경 또는 이번 주임사와 같은 특혜들이 되게 된 이유입니다.

 

시장 vs 정부, 누가 맞나??

이게, 시장전문가분들의 이야기도 다 맞는데 이 분들은 완전 좁혀서 올해 나올 매물과 주택에만 집중하고, 정부당국은 건설기간/인허가/입주 이후 SOC비용추계를 종합해 말하는 거거든요.

 

당장 1,2년새 매매하려는 사람들 말은 시장전문가 말이 맞다고 믿고 패닝바잉하는 거고, 2+2년 전세살고 저때부터 뿜어져 나올 집 살 사람들은 전세자금대출 미친듯이 갚으면서 버티는 거죠. 그런데 집대출 다 받고 나서 오른 집값이 세 부담 제외하고 인생 다 포기하고도 만족할 만한 금액인지는 자기 선택일 뿐.

 

예를 들어, 강동권근무자라면 서울에 아파트가 없을 때 동심원을 그려 교통망을 이용한 주택을 구입하려 한다면 서울 풍납동 빌라 가격에 경기도 광주 구축아파트(전세가 2억도 안합니다)도 가능합니다. 출퇴근 시간 같고요. 마을버스+지하철vs집앞 광역버스.

 

그런데 이런 실거주내용 제외하고 현금 5억, 대출 40%만 받아도 10억대 아파트를 살 수 있는 분들의 대상 신축만 이야기하다 보니 늘 공급부족이라는 데 한번에 그만큼 공급할 땅도 없고-원하는 게 평지에서 시작이니, 심지어 정부 공공기관 땅 중에 평지에 있는 것들도 다 개별땅이어 오피스텔 정도가 고작입니다, 그럼 영원히 공급부족일 시장인 겁니다. 다들 자기가 살지도 않을 거면서 관심사가 그쪽이어서 그런가 보다 싶기는 한데...

 

지금 저 아파트의 공급부족현상의 명백히 수도권/지방 고소득자들의 러쉬 소위 수도권 쏠림 현상 때문이라 사실 냉정하게 말하면 정부가 냅두고 계획대도 됩니다. 그만큼 돈 많다는 데 ㅋ 최경환때 2014-2017년 동안 공급중단한 조치에 따라 2019-2022년간 공급안되는 대단지 아파트를 어쩌라고요.

 

q .부동산 및 뉴스의 헛소리들을 발라내는 방법은?

지극히 제 기준으로 일간지 4개, 최대 8개를 광고까지 비교하면서 읽습니다. 그리고 지금은 무너졌지만 관심사안에 대해서도 해당 전문신문사나 관련 산업업체(김현아가 건설기업들 얼굴마담인 건설산업연구원출신이죠) 주간지, 월간지, 계간지 읽습니다.

 

원래 속보, 일간지(정리), 주간지(후속과정 팔로업), 월간지(여파와 결과 중간정리), 계간지(현상파악, 분석), 백서(A-Z까지 정리)가 하나의 뉴스 플로우입니다.

이후에 이게 어떻게 법안이 만들어지고 시행령이 적용되는 지 그에 따른 행정지도와 단속이 이루어지는 까지가 한순번입니다. 보통 여기까지를 2년으로 보아 기자들 출입처 보직이동기간이 2년입니다.

 

이 과정을 밟는 동안 여러 플레이어들의 시선으로 보는 게 해당 언론사를 선택하는 거고 영향을 주는 소스들의 포지션(정출연vs산업연vs시민단체+의원vs해당산업전문가집단vs해외)별로 발언/팩트를 나눕니다.

 

아그리파 데셍하듯, 그래서 하나의 사안에 대해 다양한 데셍결과물이 나오는 거고 모두 아그리파의 모습이지요.

 

그리고 부동산관련해서 입문서라면 일전에 추천드린 서울연구원의 서울개발역사를 보시는 걸 추천합니다. 왜 한국이 오스트리아/싱가폴같은 방식으로 개발할 수 없는 지부터 나라가 단순히 정치적 문제로 지방자치와 서울확장을 멈춘 게 아니란 걸 알 수 있고 반대로 그럼 과거 서울의 확장계획이었던 곳(광명/하남)이 0순위 개발예정지가 되는 걸 포털에서 서울경기권 지도를 대형으로 출력해 보시면 재밌습니다.

 

그래서 지금 소위 스타 팟캐들이 하는 헛소리들이 왜 존재할 수 있는 지, 정부가 왜 하지 못하게 되었는 지-그 사회적 합의와 한계, 주택 건설의 시간(5-8년)을 이해하시려면 '땅'을 먼저 인지하실 필요가있습니다.

 

 

'곰돌e' 님의 글을 옮겨 왔습니다.

 

 

.